HÄUFIGE FRAGEN
Antworten auf wichtige Fragen zur Finanzierung
Hier finden Sie Antworten zu Voraussetzungen, Unterlagen, Eigenmitteln, Kreditgestaltung und persönlicher Finanzierungsvermittlung.
VORAUSSETZUNGEN
Wer kann eine Finanzierung erhalten?
Eine allgemein geltende gesetzliche Höchstaltersgrenze für die Aufnahme eines Wohnkredits gibt es nicht. Entscheidend ist, ob die Finanzierung auf Grundlage der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse während der vorgesehenen Laufzeit voraussichtlich vollständig zurückgezahlt werden kann.
Reicht die Laufzeit bis in die Pension, berücksichtigt die Bank insbesondere das künftig erwartete Pensionseinkommen, die Haushaltsrechnung, vorhandene Vermögenswerte und mögliche Sicherheiten. Je nach Alter und Einkommensverlauf können deshalb eine kürzere Laufzeit, zusätzliche Eigenmittel oder weitere Sicherheiten erforderlich sein. Die Kreditentscheidung bleibt immer eine individuelle Entscheidung der jeweiligen Bank.
Bei Immobilienfinanzierungen dient üblicherweise die finanzierte Liegenschaft als Sicherheit. Dafür wird zugunsten der Bank ein Pfandrecht im Grundbuch eingetragen. Die Bank bewertet die Immobilie und setzt den Beleihungswert ins Verhältnis zum Kreditbetrag.
Zusätzlich können je nach Finanzierung weitere Sicherheiten verlangt werden, beispielsweise eine Bürgschaft, die Abtretung bestimmter Ansprüche oder ein Nachweis über vorhandene Vermögenswerte. Eine Versicherung kann zur Absicherung bestimmter Risiken sinnvoll oder von einer Bank verlangt werden, ersetzt aber nicht die Prüfung der Rückzahlungsfähigkeit. Welche Sicherheiten konkret erforderlich sind, hängt vom Vorhaben, der Bonität, den Eigenmitteln und den Vergaberichtlinien der Bank ab.
Ja, eine Finanzierung kann auch ohne unbefristetes Dienstverhältnis möglich sein. Entscheidend ist nicht allein die Vertragsform, sondern ob ein ausreichend stabiles, regelmäßiges und nachhaltig erzielbares Einkommen nachgewiesen werden kann.
Bei befristeter Beschäftigung, Leiharbeit, selbstständiger Tätigkeit oder schwankendem Einkommen prüft die Bank meist einen längeren Zeitraum und verlangt gegebenenfalls zusätzliche Nachweise. Hilfreich sind eine nachvollziehbare Erwerbsbiografie, ausreichende Eigenmittel, finanzielle Reserven und geringe bestehende Verpflichtungen. Ob die Finanzierung genehmigt wird, entscheidet die Bank anhand der gesamten finanziellen Situation.
Die Bank prüft besonders das regelmäßige Einkommen, die laufenden Haushaltsausgaben, bestehende Kredite und Leasingverträge, Unterhaltsverpflichtungen, Eigenmittel, Vermögenswerte sowie die bisherige Zahlungshistorie. Auch Kredithöhe, Laufzeit, Zinsbindung und der Wert der Immobilie fließen in die Beurteilung ein.
Bei einer Wohnimmobilienfinanzierung muss die Rückzahlung hauptsächlich aus dem laufenden Einkommen leistbar sein. Ein hoher Immobilienwert allein gleicht eine unzureichende Rückzahlungsfähigkeit normalerweise nicht aus. Vollständige Unterlagen und eine realistische Haushaltsrechnung erleichtern eine verlässliche Beurteilung.
Eine einheitliche gesetzliche Höchstsumme für private Wohnkredite gibt es nicht. Die mögliche Kredithöhe ergibt sich aus Einkommen, Haushaltsüberschuss, Eigenmitteln, Laufzeit, Zinsbelastung, bestehenden Verpflichtungen und dem Wert der Immobilie.
Die FMA betrachtet derzeit bei einer soliden Wohnkreditvergabe insbesondere eine maximale Beleihungsquote von 90 Prozent, eine jährliche Kreditbelastung von höchstens 40 Prozent des Jahresnettoeinkommens und eine Laufzeit von höchstens 35 Jahren als wichtige Richtwerte. Die KIM-Verordnung ist seit 30. Juni 2025 außer Kraft. Banken dürfen daher aufgrund ihrer eigenen Risikobeurteilung abweichende Vergabestandards anwenden. Weder die Einhaltung noch eine mögliche Überschreitung dieser Richtwerte begründet einen Anspruch auf eine Finanzierung. Die Kreditentscheidung trifft stets die jeweilige Bank.
Grundsätzlich können mehrere Kredite gleichzeitig bestehen. Bei jeder neuen Finanzierung berücksichtigt die Bank jedoch sämtliche laufenden Raten, Leasingverpflichtungen, Kreditkartenverbindlichkeiten und sonstigen regelmäßigen Belastungen.
Entscheidend ist, ob nach allen Ausgaben ein ausreichender Haushaltsüberschuss verbleibt und die neue Gesamtbelastung dauerhaft leistbar ist. Mehrere parallele Kredite können die Bonität und den verfügbaren Kreditrahmen deutlich reduzieren. In manchen Fällen kann eine Zusammenführung oder Umschuldung wirtschaftlich sinnvoller sein, wobei sämtliche Kosten des Wechsels berücksichtigt werden müssen.
VORBEREITUNG
Welche Unterlagen und Eigenmittel werden benötigt?
Eigenmittel sind in der Praxis weiterhin ein wichtiger Bestandteil einer soliden Immobilienfinanzierung. Die FMA nennt aktuell eine maximale Beleihungsquote von 90 Prozent als Richtwert. Da die Beleihungsquote auf dem von der Bank angesetzten Sicherheitenwert beruht und zusätzlich Kaufnebenkosten entstehen, liegt der tatsächlich benötigte Eigenmittelanteil häufig über zehn Prozent des Kaufpreises.
Zu den Eigenmitteln können beispielsweise Sparguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, vorhandenes unbelastetes Vermögen oder bereits bezahlte Grundstücks- und Planungsleistungen zählen, soweit die Bank diese anerkennt. Wie viel Eigenkapital erforderlich ist, hängt vom Immobilienwert, den Nebenkosten, der Bonität und den Richtlinien der jeweiligen Bank ab.
Üblicherweise benötigt die Bank einen amtlichen Lichtbildausweis, Angaben zu Wohnsitz und Familienstand sowie aktuelle Einkommensnachweise. Bei unselbstständig Beschäftigten werden meist Gehaltsabrechnungen und gegebenenfalls weitere Nachweise zum Beschäftigungsverhältnis verlangt.
Zusätzlich werden Unterlagen zu bestehenden Krediten, Leasingverträgen, Unterhaltsverpflichtungen, weiteren Einkünften, Eigenmitteln und Vermögenswerten benötigt. Wenn die Kreditlaufzeit bis in die Pension reicht, kann auch eine Prognose oder ein Nachweis des voraussichtlichen Pensionseinkommens erforderlich sein. Die konkrete Unterlagenliste richtet sich nach der persönlichen Situation und der jeweiligen Bank.
Bei einem Immobilienkauf werden typischerweise das Exposé oder die Objektbeschreibung, ein Kaufanbot oder Kaufvertragsentwurf, Grundrisspläne, Fotos, ein aktueller Grundbuchauszug und der Energieausweis benötigt. Die Bank kann außerdem eine Bewertung oder zusätzliche technische Unterlagen verlangen.
Bei einem Neubau kommen üblicherweise Baupläne, Bewilligungen, eine detaillierte Baukostenaufstellung, Angebote und Kostenvoranschläge sowie Informationen zum Grundstück hinzu. Bei Sanierungen werden eine Maßnahmenbeschreibung und nachvollziehbare Kostenschätzungen benötigt. Welche Dokumente im Einzelfall erforderlich sind, hängt vom Vorhaben und vom Bearbeitungsstand ab.
Selbstständige müssen in der Regel die wirtschaftliche Entwicklung über einen längeren Zeitraum dokumentieren. Häufig verlangt die Bank Einkommensteuerbescheide, Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen oder Jahresabschlüsse der letzten zwei bis drei Jahre sowie aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen oder Saldenlisten.
Je nach Unternehmen können zusätzlich ein Vermögens- und Schuldenstatus, Nachweise über Abgaben und Sozialversicherungsbeiträge, Gesellschaftsunterlagen und Informationen zu bestehenden betrieblichen Finanzierungen erforderlich sein. Bei einer Neugründung können insbesondere Gewerbeberechtigung, Businessplan, Planrechnungen und Nachweise über vorhandene Eigenmittel wichtig sein.
Der Haushaltsplan zeigt, welcher Betrag nach Abzug aller regelmäßigen Ausgaben und bestehenden Verpflichtungen für eine Kreditrate verfügbar bleibt. Er ist damit eine wesentliche Grundlage für die Einschätzung, ob die Finanzierung dauerhaft leistbar ist.
Neben dem aktuellen Zahlungsvermögen sollten auch Reserven für Instandhaltung, unerwartete Ausgaben, mögliche Einkommensveränderungen und höhere Kreditraten berücksichtigt werden. Das ist besonders bei variabler Verzinsung oder einer kurzen Zinsbindung wichtig. Eine realistische Haushaltsrechnung schützt davor, die Finanzierung zu knapp zu kalkulieren.
KREDITGESTALTUNG
Was ist bei Laufzeit und Rückzahlung zu beachten?
Eine allgemein verbindliche Mindestlaufzeit gibt es nicht. Welche Laufzeiten angeboten werden, hängt von der Bank, der Kredithöhe, dem Verwendungszweck, dem Alter der Kreditnehmenden und der langfristigen Leistbarkeit ab.
Für private Wohnimmobilienkredite nennt die FMA derzeit eine Laufzeit von höchstens 35 Jahren als maßgeblichen Richtwert für eine solide Vergabe. Banken können in begründeten Fällen abweichen, müssen ihre Kreditentscheidung aber auf einer nachvollziehbaren Risikobeurteilung aufbauen. Eine längere Laufzeit senkt meist die Monatsrate, erhöht jedoch in der Regel die gesamten Zinskosten.
Bei privaten Wohnkrediten ist eine monatliche Rückzahlung üblich. Andere Zahlungsintervalle können grundsätzlich vereinbart werden, werden von Banken bei privaten Immobilienfinanzierungen aber deutlich seltener angeboten.
Unabhängig vom Zahlungsintervall muss die Rückzahlung zum Einkommensfluss und zur Haushaltsplanung passen. Wichtig ist, nicht nur die einzelne Rate, sondern die Gesamtbelastung, den effektiven Jahreszinssatz, Gebühren und mögliche Veränderungen bei variabler Verzinsung zu vergleichen. Die konkreten Zahlungstermine ergeben sich aus dem Kreditvertrag.
Ja. Ein Immobilienkredit kann grundsätzlich jederzeit teilweise oder vollständig vorzeitig zurückbezahlt werden. Dadurch verringern sich die noch anfallenden Zinsen und die sonstigen laufzeitabhängigen Kosten entsprechend.
Ob die Bank eine Entschädigung verlangen darf und welche Kündigungsfristen einzuhalten sind, hängt insbesondere von der Zinsbindung, der Höhe der Rückzahlung, dem Kreditvertrag und der zum Rückzahlungszeitpunkt geltenden Rechtslage ab. Bei hypothekarisch gesicherten Krediten kann eine Kündigungsfrist oder eine Bindung bis zum Ende einer vereinbarten Fixzinsperiode vorgesehen sein.
Prüfen Sie daher bereits beim Angebotsvergleich, welche Sondertilgungen kostenlos möglich sind und welche Regelungen für eine vollständige vorzeitige Rückzahlung gelten.
Wenn absehbar ist, dass eine Kreditrate nicht rechtzeitig bezahlt werden kann, sollte möglichst früh Kontakt mit der Bank aufgenommen werden. Je früher die Situation besprochen wird, desto größer ist üblicherweise der Spielraum für eine einvernehmliche Lösung.
Abhängig von Ursache, Dauer und finanzieller Situation können beispielsweise eine vorübergehende Ratenreduktion, eine Stundung, eine Laufzeitverlängerung oder eine andere Vertragsanpassung geprüft werden. Darauf besteht jedoch kein automatischer Anspruch. Änderungen können zusätzliche Zinsen und Kosten verursachen. Bei längerfristigen Zahlungsschwierigkeiten ist außerdem eine staatlich anerkannte Schuldnerberatung eine geeignete Anlaufstelle.
Ja. Sie entscheiden, mit welcher Bank Sie einen Kreditvertrag abschließen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Bank die Finanzierung nach ihrer Kreditwürdigkeits- und Objektprüfung genehmigt und Ihnen ein passendes Angebot legt.
Es empfiehlt sich, mehrere Angebote anhand derselben Eckdaten zu vergleichen. Wichtig sind nicht nur Sollzins und Monatsrate, sondern insbesondere der effektive Jahreszinssatz, die Gesamtbelastung, Zinsbindung, Sondertilgungsmöglichkeiten, Gebühren sowie vertragliche Flexibilität. Das gesetzlich vorgesehene standardisierte Informationsblatt erleichtert den Vergleich. Entscheidend ist jedoch, dass die zugrunde gelegten Beträge, Laufzeiten, Zinsbindungen und Rückzahlungsformen tatsächlich vergleichbar sind.
FINANZIERUNGSVERMITTLUNG
Wie unterstützt die persönliche Finanzierungsvermittlung?
Eine Finanzierungsvermittlung erhebt die persönlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, strukturiert das Finanzierungsvorhaben und bereitet die erforderlichen Unterlagen für geeignete Kreditinstitute auf. Je nach Auftrag werden Angebote eingeholt, Kosten und wesentliche Vertragsbedingungen gegenübergestellt und Rückfragen mit den Banken koordiniert.
Die Begleitung kann von der ersten Orientierung über die Einreichung und Angebotsprüfung bis zur Kreditentscheidung und zum Vertragsabschluss reichen. Der Kredit wird jedoch von der jeweiligen Bank vergeben. Auch bei Einschaltung einer Vermittlung besteht kein Anspruch auf eine positive Kreditentscheidung.
Banken unterscheiden sich bei Zinssätzen, Margen, Gebühren, Bewertungsansätzen, akzeptierten Einkommensarten und internen Vergaberichtlinien. Ein Angebot, das bei einer Bank nicht umsetzbar ist, kann bei einer anderen Bank anders beurteilt werden.
Verglichen werden sollten nicht nur Zinssatz und Monatsrate, sondern auch effektiver Jahreszinssatz, Gesamtbelastung, Fixzinsdauer, Gebühren, Sondertilgungsrechte und sonstige Vertragsbedingungen. Der günstigste Sollzins ist nicht automatisch das insgesamt passendste Angebot.
Ja. Ein bereits vorliegendes Angebot Ihrer Hausbank kann in den Vergleich einbezogen werden. Dabei sollten sämtliche Angebote möglichst auf denselben Annahmen beruhen, insbesondere Kredithöhe, Laufzeit, Eigenmittel, Zinsbindung und Rückzahlungsform.
So lässt sich nachvollziehen, ob Unterschiede tatsächlich aus den Konditionen oder aus abweichenden Berechnungsgrundlagen entstehen. Ob und in welchem Umfang Ihre Hausbank im konkreten Vermittlungsprozess direkt angefragt wird, sollte zu Beginn transparent vereinbart werden.
Im Vermittlungsauftrag wird transparent festgehalten, wie meine Tätigkeit vergütet wird. Bei erfolgreicher Vermittlung erhalte ich die vereinbarte Provision grundsätzlich von der finanzierenden Bank. Für das unverbindliche Erstgespräch und die Prüfung Ihres Vorhabens verrechne ich keine gesonderten Kosten.
Die Vergütungsart sowie die bekannten Kosten der Finanzierung werden vorab offengelegt. Im Angebotsvergleich berücksichtige ich nicht nur den Zinssatz, sondern auch den effektiven Jahreszins, Bearbeitungsentgelte, sonstige Nebenkosten und wichtige Vertragsbedingungen.
Je nach Kreditinstitut, Finanzierungsfall und Verhandlungsergebnis können sich auch beim Bearbeitungsentgelt Vorteile ergeben. Eine bestimmte Reduktion kann jedoch nicht im Voraus zugesagt werden.
Ja. Das Erstgespräch dient dazu, Ihr Vorhaben, Ihre Ziele und die wesentlichen finanziellen Rahmenbedingungen kennenzulernen. Dabei kann eine erste Einschätzung vorgenommen werden, welche nächsten Schritte sinnvoll sind und welche Unterlagen benötigt werden.
Aus dem Erstgespräch allein entsteht noch keine Verpflichtung, eine Vermittlung zu beauftragen oder einen Kreditvertrag abzuschließen. Bevor eine konkrete Vermittlungsleistung beginnt, werden Leistungsumfang, Vorgehensweise, Vergütung und erforderliche Einwilligungen transparent festgehalten.